Vay được bao nhiêu? Tính theo thu nhập, tỷ lệ trả nợ DTI và APR
Hai vợ chồng thu nhập 40 triệu một tháng, sẵn sàng dành một nửa để trả nợ: mỗi tháng trả được 20.000.000 ₫. Với lãi 9%/năm trong 20 năm, khoản trả đó gánh được một khoản vay 2.222.899.080 ₫. Tự có 30% thì mua được căn nhà tới 3.175.570.114 ₫. Nhưng nếu đang trả góp xe 5 triệu mỗi tháng, con số vay tối đa giảm từ 277.862.385 ₫ đến 555.724.770 ₫, tùy cách tính.
Bài toán "vay được bao nhiêu" thực chất là một chuỗi: một phần thu nhập thành khoản trả hằng tháng, khoản trả thành số tiền vay, số tiền vay cộng tiền tự có thành giá tài sản. Mỗi mắt xích có một thông số do bạn quyết định, và chỉ cần đổi một chút là kết quả lệch cả trăm triệu.
Màn Khả năng vay & lãi thực trong Tính Lãi Vay tính cả chuỗi này bằng một lần bấm, và phía dưới còn quy mọi gói vay có phí về Lãi suất thực (APR). Bài này đi qua từng thông số với số liệu cụ thể.
Cần so sánh những gì?
Trước khi tin vào câu "bạn vay được tối đa…", hãy xem con số đó dựa trên những gì:
- Thu nhập mỗi tháng — mỗi ngân hàng có cách tính thu nhập riêng (lương, thưởng, thu nhập cho thuê…). Hãy nhập đúng con số mà bên cho vay dùng, nếu không kết quả sẽ lệch với họ.
- Nợ đang trả mỗi tháng — trả góp xe, trả góp điện thoại, khoản vay tiêu dùng, thẻ tín dụng. Cách trừ các khoản này ảnh hưởng lớn hơn bạn nghĩ.
- Trả nợ tối đa (% thu nhập) — tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI). Đây là quy tắc ước lượng, không phải con số cố định: mỗi bên cho vay đặt mức riêng.
- Lãi suất và kỳ hạn — cùng 20 triệu mỗi tháng, vay 8% trong 25 năm và 11% trong 15 năm ra hai khoản vay chênh nhau gần 832 triệu.
- Trả trước (%) — không làm thay đổi số tiền vay, chỉ thay đổi giá tài sản bạn với tới được.
- Phí — phí hồ sơ hay bảo hiểm khoản vay làm chi phí thật cao hơn mà khoản trả được báo không đổi. Phần APR trên cùng màn hình dành cho việc này.
Khả năng vay nhìn nhanh
Ví dụ thu nhập 40 triệu, lãi 9%/năm, 240 tháng, trả trước 30%, với ba mức tỷ lệ trả nợ hay gặp:
| Trả nợ tối đa (% thu nhập) | Trả được mỗi tháng | Vay tối đa | Giá tài sản tối đa |
|---|---|---|---|
| 30% | 12.000.000 ₫ | 1.333.739.448 ₫ | 1.905.342.068 ₫ |
| 40% | 16.000.000 ₫ | 1.778.319.264 ₫ | 2.540.456.091 ₫ |
| 50% | 20.000.000 ₫ | 2.222.899.080 ₫ | 3.175.570.114 ₫ |
Mỗi điểm phần trăm tỷ lệ trả nợ đáng giá khoảng 44,5 triệu tiền vay. Đi từ 30% lên 50%, bạn vay thêm được 889.159.632 ₫ — đổi lại mỗi tháng trả thêm 8 triệu, liên tục 20 năm.
1. Tỷ lệ trả nợ: trần chi tiêu hằng tháng
Phù hợp khi: bạn muốn chốt mức trả tối đa mỗi tháng trước khi đi xem nhà.
Kết quả đầu tiên rất đơn giản: Trả được mỗi tháng = thu nhập × tỷ lệ. Với 50%, 40 triệu thành 20 triệu. App làm tròn xuống đến đồng, nên không bao giờ gợi ý khoản trả vượt mức bạn đặt.
Chọn tỷ lệ bao nhiêu? Ghi chú ngay trên màn hình viết: "Ngân hàng VN thường chỉ chấp nhận trả nợ 40–50% thu nhập và cho vay tối đa 70% giá trị tài sản." Đó là mức bên cho vay có thể chấp nhận, không phải mức dễ sống. Nhiều người lập kế hoạch tài chính cá nhân chọn quanh 30–40% để còn chỗ cho tiết kiệm, con cái và chuyện bất ngờ. Nên nhớ tỷ lệ này chỉ tính tiền trả nợ: điện nước, phí quản lý, sửa nhà đều lấy từ phần còn lại.
Màn hình mở sẵn tỷ lệ 50%, trả trước 20% và 240 tháng. Hãy sửa tỷ lệ trước tiên, vì đó là thông số phản ánh ngân sách của chính bạn chứ không phải của thị trường.
2. Nợ đang trả: app trừ theo cách nào
Phù hợp khi: bạn đang trả góp xe, điện thoại hay một khoản vay tiêu dùng mỗi tháng.
Giả sử bạn đang trả góp xe 5 triệu mỗi tháng. Có hai cách tính:
| Cách tính | Trả được mỗi tháng | Vay tối đa | Giá tài sản tối đa |
|---|---|---|---|
| Không có nợ khác | 20.000.000 ₫ | 2.222.899.080 ₫ | 3.175.570.114 ₫ |
| App: 50% × (40 triệu − 5 triệu) | 17.500.000 ₫ | 1.945.036.695 ₫ | 2.778.623.850 ₫ |
| Trần tổng nợ: 50% × 40 triệu − 5 triệu | 15.000.000 ₫ | 1.667.174.310 ₫ | 2.381.677.585 ₫ |
Khi bạn điền ô Nợ đang trả mỗi tháng, app lấy tỷ lệ nhân với phần thu nhập còn lại sau khi trừ nợ: (40 − 5) triệu × 50% = 17,5 triệu. Nhiều bên cho vay lại tính trần cho tổng tất cả khoản trả nợ, tức 5 triệu tiền xe trừ thẳng vào 20 triệu, còn 15 triệu. Chênh 2,5 triệu mỗi tháng, nhưng qua 20 năm ở lãi 9% thì thành 277.862.385 ₫ tiền vay.
Nếu bên cho vay dùng trần tổng nợ, bạn có thể ra đúng con số của họ: để trống ô nợ đang trả và hạ tỷ lệ xuống một khoản bằng nợ ÷ thu nhập × 100. Ở đây là 50 − 5 ÷ 40 × 100 = 37,5%. Kết quả: trả được 15.000.000 ₫, vay tối đa 1.667.174.310 ₫, giá tài sản 2.381.677.585 ₫ — khớp đúng dòng cuối của bảng.
3. Lãi suất và kỳ hạn: hai cần gạt của số tiền vay
Phù hợp khi: bạn muốn biết lãi suất nhích lên hay kỳ hạn kéo dài làm khả năng vay thay đổi bao nhiêu.
Khoản trả giữ nguyên 20 triệu mỗi tháng. Thứ thay đổi là số tiền vay mà khoản trả đó gánh được:
| Lãi suất | 180 tháng | 240 tháng | 300 tháng |
|---|---|---|---|
| 8% | 2.092.811.843 ₫ | 2.391.085.834 ₫ | 2.591.290.452 ₫ |
| 9% | 1.971.868.176 ₫ | 2.222.899.080 ₫ | 2.383.232.443 ₫ |
| 10% | 1.861.148.776 ₫ | 2.072.492.373 ₫ | 2.200.944.601 ₫ |
| 11% | 1.759.638.741 ₫ | 1.937.630.780 ₫ | 2.040.580.874 ₫ |
Ở 9%, kéo từ 15 lên 20 năm giúp vay thêm 251.030.904 ₫. Nhưng tiền lãi còn tăng nhanh hơn: 1.628.131.830 ₫ trong 15 năm với khoản vay nhỏ, so với 2.577.100.916 ₫ trong 20 năm với khoản vay lớn — thêm gần 949 triệu tiền lãi để vay thêm khoảng 251 triệu.
Lãi suất tác động theo chiều ngược lại. Cũng 20 năm, lãi từ 9% lên 10% làm vay tối đa giảm 150.406.707 ₫; lên 11% thì giảm 285.268.300 ₫. Nếu khoản vay chỉ cố định lãi vài năm đầu rồi thả nổi, hãy thử lại với lãi suất cao hơn 1–2 điểm trước khi quyết. Bài tìm lãi suất, kỳ hạn, số tiền vay chỉ cách đặt câu hỏi theo chiều ngược lại.
4. Trả trước: từ số tiền vay đến giá tài sản
Phù hợp khi: bạn cần biết tầm giá nhà nên đi xem.
Giá tài sản tối đa = vay tối đa ÷ (1 − tỷ lệ trả trước). Trả trước 30% nghĩa là khoản vay chiếm 70% giá, nên 2.222.899.080 ÷ 0,7 = 3.175.570.114 ₫, và bạn cần sẵn 952.671.034 ₫ tiền mặt.
| Trả trước (%) | Giá tài sản tối đa | Tiền tự có cần chuẩn bị |
|---|---|---|
| 20% | 2.778.623.850 ₫ | 555.724.770 ₫ |
| 30% | 3.175.570.114 ₫ | 952.671.034 ₫ |
| 40% | 3.704.831.800 ₫ | 1.481.932.720 ₫ |
Khoản vay ở cả ba dòng là như nhau; chỉ tiền túi của bạn thay đổi. Phí công chứng, sang tên, sửa sang và nội thất còn phải tính thêm. Tên kết quả là "tài sản", nên cách tính này dùng được cả khi mua ô tô trả góp. Bài trả trước và tỷ lệ LTV khi mua nhà nói kỹ hơn về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản.
5. Lãi suất thực đã gồm phí (APR)
Phù hợp khi: bạn muốn biết một gói vay thật sự tốn bao nhiêu khi đã cộng phí và bảo hiểm.
Nửa dưới màn hình, Lãi suất thực đã gồm phí (APR), có các ô Số tiền vay, Lãi suất (%/năm), Kỳ hạn (tháng), Phí đầu kỳ và Phí và bảo hiểm mỗi tháng; hai ô phí nhập bằng tiền chứ không phải phần trăm. Phí đầu kỳ được coi như số tiền bạn không thực nhận; phí tháng được cộng vào mỗi kỳ trả.
Ví dụ khoản vay tiêu dùng 50 triệu, lãi 18%/năm, 24 tháng, phí hồ sơ 1 triệu, bảo hiểm 150.000 ₫ mỗi tháng. Mỗi tháng trả 2.496.205 ₫ cộng 150.000 ₫ bảo hiểm. App cho ra:
- Lãi suất thực (APR): 26,26%/năm
- Lãi suất công bố: 18%/năm
- Tổng phí: 4.600.000 ₫
Tách riêng từng loại phí: riêng 1 triệu phí hồ sơ đẩy APR lên 20,1%, riêng 150.000 ₫ bảo hiểm mỗi tháng đẩy lên 24,11%. Khoản bảo hiểm nghe nhỏ nhưng đóng suốt 24 tháng, nên nặng hơn phí hồ sơ.
Ghi chú trong app nêu ví dụ quen thuộc: gói trả góp "lãi suất 0%" kèm phí chuyển đổi 5% trong 12 tháng thực chất khoảng 9,6%/năm. Nhập 24 triệu, lãi 0%, 12 tháng, phí đầu kỳ 1.200.000 ₫, bạn được đúng 9,58%. Với khoản vay mua nhà lớn, cùng logic nhưng nhẹ hơn: 20 triệu phí trên khoản vay 2.222.899.080 ₫ đưa 9% lên 9,13%. Nếu phí lớn hơn cả khoản vay, hoặc tổng tiền trả không vượt số tiền thực nhận, app báo "Không tính được APR với các số này." Bài lãi suất thực APR khi có phí và bảo hiểm giải thích cách tính từng bước.
6. Cách dùng trong app Tính Lãi Vay
Phù hợp khi: bạn muốn có con số của riêng mình trong một phút.
- Mở Khả năng vay & lãi thực từ tab Công cụ, hoặc tính một khoản vay ở tab Tính rồi chạm vào nút cùng tên ngay dưới kết quả.
- App tự điền lãi suất của khoản vay vừa tính vào cả hai phần, và số tiền, kỳ hạn vào phần APR. Kỳ hạn ở phần khả năng vay mặc định 240 tháng; hãy sửa theo kỳ hạn bạn định vay.
- Điền Thu nhập mỗi tháng, Nợ đang trả mỗi tháng, Trả nợ tối đa (% thu nhập), Trả trước (%), Lãi suất (%/năm), Kỳ hạn (tháng) rồi bấm Tính.
- Đọc Vay tối đa ở trên cùng, sau đó là Trả được mỗi tháng và Giá tài sản tối đa.
- Muốn kiểm tra một gói vay, điền phần APR và bấm nút Tính của riêng phần đó.
Màn hình này thuộc bản Pro. Khác với so sánh khoản vay và các công cụ khác, nó không mở được trong 24 giờ bằng Lượt mở khóa. Thu nhập và các khoản nợ bạn nhập chỉ nằm trên điện thoại, không cần kết nối mạng.
Nên chọn tỷ lệ trả nợ nào?
| Tình huống | Nên nhập |
|---|---|
| Mới bắt đầu ước tính ngân sách mua nhà | 30–40% để còn dư cho tiết kiệm — đây là ước lượng, không phải giới hạn |
| Muốn biết mức tối đa bên cho vay có thể duyệt | Hỏi thẳng tỷ lệ của họ; ghi chú trong app nêu mức thường gặp 40–50% |
| Đang có nợ khác và bên cho vay tính trần tổng nợ | Để trống ô nợ đang trả, hạ tỷ lệ bằng nợ ÷ thu nhập × 100 |
| Bên cho vay tính tỷ lệ trên thu nhập còn lại sau nợ | Nhập nợ đang trả như bình thường |
| Lãi suất sẽ thả nổi sau thời gian ưu đãi | Tính lại với lãi suất cao hơn 1–2 điểm |
| Gói vay có phí hồ sơ hay bảo hiểm | Xem Lãi suất thực (APR) trước khi so với gói khác |
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) là gì?
Là phần thu nhập dùng để trả nợ mỗi tháng. Thu nhập 40 triệu, trả nợ 20 triệu thì DTI là 50%. Bên cho vay dùng nó để giới hạn số tiền cho vay; app dùng nó để đổi thu nhập thành khoản trả hằng tháng bạn gánh được.
Sao nhập thêm khoản trả góp xe mà kết quả giảm ít hơn tôi nghĩ?
Vì app nhân tỷ lệ với thu nhập đã trừ nợ, nên 5 triệu tiền xe ở tỷ lệ 50% chỉ làm khoản trả giảm 2,5 triệu chứ không phải 5 triệu. Nếu bên cho vay trừ đủ 5 triệu, hãy để trống ô nợ và hạ tỷ lệ: 37,5% trong ví dụ.
Vay tối đa có phải là số tiền ngân hàng sẽ cho tôi vay?
Không. Đó là số tiền mà khoản trả bạn chọn gánh được với lãi suất và kỳ hạn đã nhập. Bên cho vay còn xét lịch sử tín dụng, giá trị tài sản bảo đảm và quy định riêng của họ, nên có thể cho vay ít hơn — hoặc duyệt nhiều hơn mức bạn thấy thoải mái.
Vì sao kéo dài kỳ hạn làm số vay tăng nhưng không nhiều như mong đợi?
Vì phần lớn số tiền trả thêm ở những năm kéo dài là tiền lãi, chỉ một phần nhỏ thành tiền vay. Ở 9%, kéo từ 20 lên 25 năm chỉ tăng vay tối đa thêm 160.333.363 ₫, trong khi bạn phải trả thêm 60 kỳ, mỗi kỳ 20 triệu.
Có mở màn hình này bằng lượt mở khóa được không?
Không. Khả năng vay & lãi thực chỉ có trong bản Pro. Lượt mở khóa chỉ dùng cho các công cụ khác, mỗi lần 24 giờ, như so sánh khoản vay và bộ tính trả nợ thẻ tín dụng, tiết kiệm, thuê xe.