Trả trước bao nhiêu khi mua nhà? Tính số tiền vay và tỷ lệ LTV từ giá nhà

Bạn ưng một căn nhà giá 2,5 tỷ và đã gom được một khoản vốn tự có. Ngân hàng sẽ không hỏi bạn muốn vay bao nhiêu trước — họ nhìn vào số tiền vay so với giá trị căn nhà. Trả trước 20% thì bạn cần vay 2 tỷ, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) là 80%. Trả trước 30% thì khoản vay còn 1,75 tỷ, LTV 70%.

Tỷ lệ LTV định hình cuộc nói chuyện với ngân hàng, còn khoản trả trước đứng sau nó quyết định ngân sách hằng tháng của bạn trong cả chục năm. Với lãi 9%/năm trong 20 năm, bỏ thêm 250 triệu trả trước ở ví dụ trên giúp mỗi tháng trả ít hơn 2.249.315 ₫ và tổng tiền lãi giảm 289.835.533 ₫.

App Tính Lãi Vay cho bạn bắt đầu từ đúng chỗ mình đang đứng: giá nhà và số tiền trả trước. App tự tính số tiền vay, hiện LTV ngay khi bạn gõ và tô đỏ khi LTV vượt 70%.

Cần so sánh những gì?

Trước khi chốt mức trả trước, hãy đặt bốn con số này cạnh nhau thay vì nhìn từng con số một:

• Số tiền vay — giá tài sản trừ tiền trả trước. Đây là số tiền bạn phải trả lãi.
• Tỷ lệ LTV — số tiền vay chia cho giá tài sản. Ngân hàng thường dựa vào tỷ lệ này để quyết định cho vay bao nhiêu và với điều kiện gì.
• Số tiền trả mỗi tháng — khoản vay tốn bao nhiêu mỗi tháng với lãi suất và thời hạn được báo.
• Tổng tiền lãi — chi phí của khoản vay trong suốt thời hạn nếu bạn không tất toán sớm.

So sánh nhanh các mức trả trước

Mọi số liệu dưới đây cho căn nhà 2.500.000.000 ₫, lãi 9%/năm, vay 20 năm (240 kỳ, trả góp đều).

Cứ thêm 5 điểm phần trăm trả trước (125 triệu ở đây), tiền trả mỗi tháng giảm khoảng 1,12 triệu và tổng tiền lãi giảm khoảng 145 triệu. Quan hệ gần như tuyến tính: khoản vay nhỏ lại, mọi con số tính từ khoản vay nhỏ lại theo.

1. LTV: tỷ lệ ngân hàng nhìn vào đầu tiên

Phù hợp khi: bạn muốn hiểu vì sao câu trả lời của ngân hàng thay đổi khi bạn đổi mức trả trước.

LTV so sánh số tiền vay với giá trị tài sản bảo đảm:

Số tiền vay = Giá tài sản − Tiền trả trước
LTV         = Số tiền vay ÷ Giá tài sản × 100
            = 2.000.000.000 ÷ 2.500.000.000 × 100 = 80%

LTV càng thấp, phần "đệm" của ngân hàng khi phải xử lý tài sản càng dày, nên nhiều ngân hàng dành điều kiện tốt hơn cho khoản vay có LTV thấp. Có nơi đặt mức LTV tối đa, có nơi tính lãi cao hơn hoặc yêu cầu thêm tài sản bảo đảm khi LTV cao. Các ngưỡng này khác nhau theo ngân hàng, loại tài sản và chương trình vay, nên hãy coi mọi con số là câu hỏi cần hỏi lại, không phải đáp án.

App làm tròn LTV đến một chữ số thập phân và dùng 70% làm ngưỡng cảnh báo. Đúng 70,0% vẫn là dòng tóm tắt màu xanh; chỉ cần 70,1% là chuyển sang dòng cảnh báo màu đỏ. Với căn nhà 2,5 tỷ, trả trước 29,9% cho khoản vay 1.752.500.000 ₫ và LTV 70,1% (đỏ), còn 30% cho LTV 70% (xanh) — nhưng tiền trả mỗi tháng chỉ chênh 22.493 ₫. Con số 70% là một vạch nhắc, không phải vách đá trong phép tính.

2. Nhập tiền trả trước theo % hay theo số tiền

Phù hợp khi: bạn muốn nhập đúng theo cách mình đang nghĩ về khoản vốn tự có.

Người bán và ngân hàng thường nói theo phần trăm ("trả trước 30%"), còn tài khoản tiết kiệm của bạn là một con số cụ thể. App nhận cả hai. Cạnh ô Tiền trả trước có nút chọn % và số tiền:

• Chọn % (mặc định): app lấy giá tài sản nhân với phần trăm bạn nhập. Nhập quá 100% thì app coi là 100%.
• Chọn số tiền: app hiểu đó là số tiền trả trước. Có 800 triệu vốn tự có thì app báo vay 1,7 tỷ, LTV 68% — màu xanh. Chỉ có 700 triệu thì vay 1,8 tỷ, LTV 72% — màu đỏ.

Nếu tiền trả trước bằng hoặc lớn hơn giá tài sản thì không còn gì để vay, và dòng dưới các ô sẽ báo "Giá tài sản phải lớn hơn tiền trả trước".

Giá tài sản và tiền trả trước dùng chung chip đơn vị với số tiền vay. Chọn chip tỷ rồi gõ 2,5 là giá 2,5 tỷ; khi đó tiền trả trước dạng số tiền cũng tính theo tỷ, nên 800 triệu gõ là 0,8.

3. Trả trước nhiều hơn thực sự tiết kiệm được bao nhiêu?

Phù hợp khi: bạn đang cân nhắc dốc hết tiền tiết kiệm hay giữ lại một khoản dự phòng.

Tăng trả trước từ 20% lên 30% với căn nhà 2,5 tỷ nghĩa là bỏ thêm 250 triệu tiền mặt ngay từ đầu. Đổi lại:

• tiền trả mỗi tháng giảm từ 17.994.519 ₫ xuống 15.745.204 ₫, tức ít hơn 2.249.315 ₫ mỗi tháng;
• tổng tiền lãi 20 năm giảm từ 2.318.684.653 ₫ xuống 2.028.849.120 ₫, tức bớt 289.835.533 ₫.

Tính ra mỗi đồng trả trước thêm giúp bớt khoảng 1,16 đồng tiền lãi — với điều kiện bạn giữ khoản vay đến hết hạn. Nếu tất toán sớm hoặc bán nhà giữa chừng thì phần tiết kiệm thực tế nhỏ hơn, vì số lãi bạn tránh được trải đều trên cả 240 tháng.

Cái giá phải trả là sự linh hoạt. Tiền đã dồn vào trả trước thì không còn để lo thủ tục, sửa sang, chuyển nhà hay những việc bất ngờ. Một hướng nhiều người cân nhắc là trả trước vừa phải, rồi trả thêm khi đã có lại khoản dự phòng — bạn có thể mô phỏng đúng kịch bản đó ở bài trả thêm hằng tháng để tất toán sớm. Cũng đừng quên phí hồ sơ, phí thẩm định và bảo hiểm cộng thêm ngoài tiền trả trước; bài lãi suất thực APR chỉ cách đưa chúng vào phép tính.

4. Cách tính số tiền vay từ giá nhà trong app Tính Lãi Vay

Phù hợp khi: bạn muốn thử nhiều mức trả trước trong một phút, trước khi gặp bất kỳ ngân hàng nào.

1. Ở màn hình tính, mở Tùy chọn nâng cao và bật Tính số tiền vay từ giá tài sản.
2. Nhập Giá tài sản, ví dụ chọn chip tỷ rồi gõ 2,5.
3. Nhập Tiền trả trước và chọn % hoặc số tiền.
4. Đọc dòng ngay bên dưới. LTV từ 70% trở xuống hiện màu xanh, ví dụ "Vay 1.750.000.000 ₫ · LTV 70%". Vượt 70% thì dòng này chuyển đỏ, bắt đầu bằng "LTV 80% —" kèm lời nhắc về mốc 70%.
5. Để ý ô Số tiền vay đã tự điền và bị khóa. Khi công tắc còn bật, số tiền vay luôn bằng giá trừ tiền trả trước, nên hai con số không bao giờ mâu thuẫn.
6. Nhập Lãi suất (%/năm) và Thời hạn, rồi bấm Tính để xem tiền trả mỗi tháng, tổng lãi và Bảng trả nợ chi tiết.
7. Đổi mức trả trước rồi bấm Tính lại để so sánh. Bấm Lưu khoản vay để giữ từng phương án.

Tắt công tắc khi muốn tự gõ số tiền vay trở lại. Mọi phép tính chạy ngay trên điện thoại, nên giá căn nhà bạn đang cân nhắc không rời khỏi máy.

Nên trả trước bao nhiêu?

Không có một con số phần trăm đúng cho mọi người. Điều bạn làm được là thấy trọn chi phí của từng phương án trước khi nộp hồ sơ.

Câu hỏi thường gặp

LTV là gì?

LTV (loan-to-value) là tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản: số tiền vay chia cho giá tài sản, nhân 100. Vay 2 tỷ cho căn nhà 2,5 tỷ thì LTV là 80%. Trả trước càng nhiều, LTV càng thấp.

Mốc 70% trong app có phải quy định bắt buộc không?

App dùng 70% làm ngưỡng cảnh báo cố định để nhắc bạn kiểm tra lại. Mức cho vay tối đa thực tế do từng ngân hàng quyết định và có thể khác nhau theo loại tài sản, hồ sơ người vay và chương trình vay, nên hãy hỏi trực tiếp ngân hàng bạn định vay.

Có nên trả trước càng nhiều càng tốt?

Trả trước nhiều giúp giảm tiền trả hằng tháng và tổng lãi, nhưng cũng "chôn" tiền mặt. Nhiều người giữ lại khoản dự phòng và tiền cho thủ tục trước. App cho bạn thấy chi phí của từng phương án; mức cân bằng phù hợp tùy hoàn cảnh của bạn.

Có nhập tiền trả trước bằng số tiền thay vì phần trăm được không?

Được. Chuyển nút cạnh ô Tiền trả trước từ % sang số tiền. Số tiền vay và LTV cập nhật ngay khi bạn gõ.

App có dùng được khi không có mạng không?

Có. Giá tài sản, tiền trả trước, LTV và mọi kết quả đều được tính ngay trên máy, không cần internet. Số liệu bạn nhập không được tải lên đâu cả.