Lãi ưu đãi rồi thả nổi: tiền trả tăng bao nhiêu khi hết ưu đãi?

Gói vay mua nhà 2 tỷ quảng cáo lãi suất 8%/năm. Đọc kỹ thì 8% chỉ áp dụng 24 tháng đầu, sau đó thả nổi — giả sử 11% nếu lãi suất giữ như hiện nay. Hai năm đầu bạn trả 16.728.801 ₫ mỗi tháng. Sang tháng thứ 25, số tiền trả thành 20.363.160 ₫, tức tăng 3.634.359 ₫, khoảng 21,7%. Cả 20 năm, tổng tiền lãi là 2.799.933.881 ₫ — gần với một khoản vay 11% từ đầu hơn là con số 8% trên tờ quảng cáo.

Lãi ưu đãi là giảm giá thật, nhưng chỉ cho quãng đầu của khoản vay. Con số cần lo là tiền trả sau khi hết ưu đãi, và nó phụ thuộc vào mức lãi thả nổi mà không ai hứa trước được.

App Tính Lãi Vay tính thẳng kiểu vay ưu đãi rồi thả nổi: cả hai mức trả, bảng trả nợ hai giai đoạn, và điều gì xảy ra nếu lãi thả nổi tăng.

Cần so sánh những gì?

Gói vay ưu đãi dễ gây hiểu nhầm vì con số đẹp nhất luôn được đưa ra đầu tiên. Hãy đặt cạnh nhau:

• Tiền trả khi ưu đãi — số tiền mỗi tháng trong giai đoạn đầu. Có ích, nhưng chỉ tạm thời.
• Tiền trả sau ưu đãi — số tiền bạn trả trong phần lớn thời hạn vay. Hãy lập ngân sách theo con số này.
• Số tháng ưu đãi — lãi thấp kéo dài bao lâu.
• Lãi thả nổi — mức lãi giả định sau ưu đãi. Đây chỉ là ước đoán, nên hãy thử cả mức cao hơn.
• Tổng tiền lãi — chi phí của cả khoản vay, gộp hai giai đoạn.

So sánh nhanh: vay ưu đãi và vay một mức lãi

Mọi số liệu cho khoản vay 2.000.000.000 ₫ trong 240 tháng, trả góp đều.

So với vay 11% ngay từ đầu, gói ưu đãi giúp bạn bớt 3.914.967 ₫ mỗi tháng trong hai năm và 154.570.304 ₫ tiền lãi cả thời hạn. Nhưng so với một khoản vay thật sự giữ 8% suốt 20 năm, nó tốn hơn 785.021.435 ₫. Ưu đãi là giảm giá hai năm, không phải khoản vay 8%.

1. Giai đoạn ưu đãi: lãi thấp trên gần như toàn bộ số nợ

Phù hợp khi: bạn muốn hiểu mức trả thấp kia thực sự mang lại gì.

Trong thời gian ưu đãi, tiền trả được tính như thể lãi 8% kéo dài suốt thời hạn, nên bằng đúng một khoản vay 20 năm lãi 8%:

Lãi tháng 1  = 2.000.000.000 × 8% ÷ 12 = 13.333.333 ₫
Gốc tháng 1  = 16.728.801 − 13.333.333 = 3.395.468 ₫

Phần lớn mỗi kỳ vẫn là tiền lãi, vì dư nợ vẫn gần đủ 2 tỷ. Sau 24 kỳ, bạn đã trả 313.435.917 ₫ tiền lãi nhưng chỉ bớt được 88.055.307 ₫ tiền gốc. Bước vào giai đoạn thả nổi, dư nợ còn 1.911.944.693 ₫.

Số này thấp hơn một chút so với vay 11% từ đầu (1.938.291.603 ₫), vì lãi thấp chừa lại nhiều tiền hơn cho phần gốc mỗi kỳ. Đó là một lợi thế nhỏ.

2. Khi hết ưu đãi: tính lại tiền trả trên số nợ còn lại

Phù hợp khi: bạn lập ngân sách cho tháng 25 trở đi.

Hết ưu đãi, app tính lại tiền trả trên dư nợ còn lại, theo lãi thả nổi, cho số tháng còn lại:

Dư nợ sau tháng 24     = 1.911.944.693 ₫
Số tháng còn lại       = 240 − 24 = 216 tháng
Lãi tháng              = 11% ÷ 12
Trả mỗi tháng từ kỳ 25 = 20.363.160 ₫

Ở kỳ 25, riêng tiền lãi đã là 17.526.160 ₫, nên chỉ 2.837.000 ₫ là trả gốc — ít hơn cả 3.395.468 ₫ của kỳ đầu tiên. Tiền trả tăng 3,6 triệu nhưng tiền lãi còn tăng nhiều hơn, nên bạn trả nhiều hơn mà dư nợ lại giảm chậm hơn so với lúc còn ưu đãi.

Ưu đãi dài hơn giúp cú tăng nhẹ đi một chút và bớt lãi, nhưng cú tăng vẫn đến:

Kéo ưu đãi từ 24 lên 60 tháng bớt được 214.878.494 ₫. Nhưng lãi thả nổi chỉ cần cao hơn 1 điểm % là tốn thêm 276.286.793 ₫, như phần sau cho thấy. Với khoản vay dài, mức lãi thả nổi quan trọng hơn độ dài ưu đãi.

Với Gốc đều, diễn biến cũng vậy nhưng bước nhảy lớn hơn. Kỳ đầu trả 21.666.666 ₫, giảm dần còn 20.388.889 ₫ ở kỳ 24, rồi nhảy lên 24.833.333 ₫ ở kỳ 25 — tăng 4.444.444 ₫. Tổng lãi 2.094.916.753 ₫. Xem bài trả góp đều và gốc đều để hiểu hai cách này khác nhau thế nào.

3. Thử lãi thả nổi tăng

Phù hợp khi: vay lãi thả nổi, vì không ai biết năm thứ ba bạn sẽ trả lãi bao nhiêu.

Thẻ Nếu lãi suất tăng giữ nguyên lãi ưu đãi và chỉ cộng thêm vào lãi thả nổi. Ghi chú trên thẻ nói rõ: "Giữ nguyên lãi ưu đãi; lãi thả nổi sau ưu đãi cộng thêm +1, +2, +3 điểm %. Chỉ để minh họa, không phải dự báo."

Tiền trả khi ưu đãi vẫn là 16.728.801 ₫ ở mọi dòng, nên toàn bộ rủi ro nằm sau giai đoạn ưu đãi. Ở mức +3 điểm, tiền trả từ kỳ 25 là 24.289.022 ₫, cao hơn mức bạn đang trả hơn 7,5 triệu mỗi tháng.

Hai chi tiết về thẻ này. Số được viết gọn cho vừa màn hình, nên 21.642.475 ₫ hiện là "21,64 tr". Và "Kỳ trả cao nhất" tính cả kỳ cuối, là kỳ cân lại phần làm tròn của mọi kỳ trước. Vì vậy dòng hiện tại ghi 20.363.257 ₫ chứ không phải mức trả thường kỳ 20.363.160 ₫.

4. Cách tính khoản vay ưu đãi trong app Tính Lãi Vay

Phù hợp khi: kiểm tra một gói vay thật trước khi ký.

1. Nhập Số tiền vay và Thời hạn.
2. Mở Tùy chọn nâng cao và bật Lãi suất ưu đãi các tháng đầu. Ô lãi suất phía trên đổi tên thành Lãi suất ưu đãi (%/năm) — nhập lãi ưu đãi vào đó, ở ví dụ này là 8.
3. Điền Số tháng ưu đãi (24) và Lãi suất thả nổi sau ưu đãi (%/năm) (11). Số tháng ưu đãi phải ít hơn thời hạn vay, nếu không app báo "Số tháng ưu đãi phải nhỏ hơn thời hạn".
4. Ở Cách tính lãi, chọn Trả góp đều hoặc Gốc đều. Lãi phẳng không dùng được cùng lãi ưu đãi.
5. Bấm Tính. Kết quả hiện Trả/tháng khi ưu đãi và Trả/tháng sau ưu đãi, kèm dòng "Ưu đãi: 24 tháng đầu lãi 8%/năm, sau đó 11%/năm".
6. Mở Bảng trả nợ chi tiết để thấy chỗ chuyển ở kỳ 25. Ở chế độ Theo năm, năm 1 và năm 2 mỗi năm trả 200.745.612 ₫, năm 3 nhảy lên 244.357.920 ₫. Bài cách đọc bảng trả nợ giải thích từng cột.

Thẻ So sánh các cách tính lãi bị ẩn với khoản vay ưu đãi, vì thẻ đó so các cách tính ở cùng một mức lãi. Nút đổi cách tính trên màn bảng trả nợ cũng ẩn. Muốn thử cách còn lại, hãy đổi ở màn nhập rồi bấm Tính lại.

Nên chọn gói ưu đãi nào?

Câu hỏi thường gặp

Vì sao hết ưu đãi thì tiền trả tăng vọt?

Tiền trả lúc ưu đãi được tính theo lãi thấp. Hết ưu đãi, dư nợ còn lại được tính lại theo lãi thả nổi cho số tháng còn lại. Ở ví dụ này, tiền trả tăng từ 16.728.801 ₫ lên 20.363.160 ₫.

Ưu đãi càng dài càng tốt phải không?

Ưu đãi dài hơn giúp bớt lãi: 60 tháng thay vì 24 tháng bớt được 214.878.494 ₫ ở ví dụ này. Nhưng lãi thả nổi quan trọng hơn: chỉ cần cao hơn 1 điểm % là tốn thêm 276.286.793 ₫, nhiều hơn cả khoản bớt được.

Nên nhập lãi thả nổi bao nhiêu?

Nhập mức lãi mà gói vay ghi cho giai đoạn sau ưu đãi. Nếu hợp đồng ghi theo kiểu lãi cơ sở cộng biên độ, hãy cộng hai số theo mức hiện tại. Sau đó xem thẻ Nếu lãi suất tăng cho các trường hợp +1, +2 và +3 điểm %.

Có dùng lãi ưu đãi với cách tính lãi phẳng được không?

Không. Khi bật lãi ưu đãi, nút Lãi phẳng bị tắt và app tự chuyển về Trả góp đều. Bạn vẫn chọn được Gốc đều.

Thẻ lãi suất tăng có đổi cả lãi ưu đãi không?

Không. Chỉ lãi thả nổi được cộng thêm. Tiền trả khi ưu đãi giữ nguyên ở mọi dòng, nên thẻ cho thấy đúng phần rủi ro khoản vay gánh sau giai đoạn ưu đãi.